自2021年十四五冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃發(fā)布以來(lái)，中國(guó)冷鏈物流市場(chǎng)正式步入高質(zhì)量發(fā)展新階段。中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1—5月份，我國(guó)冷鏈物流總額為2.65萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)4.1%。據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院預(yù)測(cè)，2023年我國(guó)冷鏈物流市場(chǎng)需求總量將突破3.56億噸，結(jié)合冷庫(kù)貨物周轉(zhuǎn)率，冷庫(kù)平均高度等因素綜合推算其將轉(zhuǎn)化為約4000萬(wàn)~6000萬(wàn)平方米冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)需求。睿見觀察小組將針對(duì)當(dāng)前中國(guó)及北京冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行深度解析，并對(duì)其未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)做出展望。

亮點(diǎn)搶先看：

1 冷鏈物流屬于服務(wù)社會(huì)民生的綜合性行業(yè)，其中，冷鏈運(yùn)輸、冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)和其他服務(wù)分別占比約40%、30%和30%。

2 冷庫(kù)投資建設(shè)成本為普通高標(biāo)倉(cāng)的2倍以上，租金水平約為1.8-3.5倍，且收入模式更多元。

3 目前北京冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)存量以低標(biāo)冷庫(kù)為主，高標(biāo)冷庫(kù)僅占14%，提質(zhì)升級(jí)已迫在眉睫。

4 北京市場(chǎng)中將高標(biāo)干倉(cāng)改造成冷庫(kù)的需求日增，針對(duì)租戶定制化需求租金漲幅可達(dá)到2-3倍。

5 北京高標(biāo)冷庫(kù)資源稀缺，八成為食品冷庫(kù)，高標(biāo)醫(yī)藥冷庫(kù)極為稀少。

雖然冷庫(kù)的投資建設(shè)成本和運(yùn)營(yíng)管理難度較普通高標(biāo)倉(cāng)更高，但其收入模式更多元

據(jù)中物聯(lián)冷鏈委數(shù)據(jù)顯示，今年前五個(gè)月，我國(guó)冷庫(kù)投建總額已超過140億元，同比增長(zhǎng)6.6%，冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的不斷建設(shè)完善已經(jīng)成為物流新基建的重要一環(huán)。雖然從業(yè)務(wù)性質(zhì)上來(lái)看，冷庫(kù)是干倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)的一個(gè)分支，但冷庫(kù)與干倉(cāng)之間實(shí)際存在較大差別。

在建造方面

由于冷庫(kù)所用的建筑材料需要具備較高的保溫性能和耐腐蝕性能，符合其要求的建筑材料一般價(jià)格較高。加之冷庫(kù)所需的配套制冷系統(tǒng)也造價(jià)不菲且整體施工難度相對(duì)較大，導(dǎo)致冷庫(kù)平均每平方米建造成本是干倉(cāng)的2到3倍左右。

在運(yùn)營(yíng)管理方面

因冷庫(kù)通常需分為冷凍庫(kù)、冷藏庫(kù)、恒溫庫(kù)等多個(gè)不同溫度的庫(kù)間或庫(kù)區(qū)，不僅需配備專業(yè)人員和設(shè)備對(duì)溫濕度進(jìn)行相應(yīng)控制以保證貨物品質(zhì)，在耗電量上也一般為干倉(cāng)的十倍以上。上述人力和電力等因素使冷庫(kù)的運(yùn)營(yíng)管理成本較干倉(cāng)大幅增加。

在收益方面

因冷庫(kù)實(shí)際運(yùn)營(yíng)成本普遍超過3元/平方米，使得業(yè)主對(duì)租金收入和出租率始終保持較高的敏感度，出租價(jià)格一般為干倉(cāng)的1.8-3.5倍。但除租金之外，冷庫(kù)還有額外的庫(kù)內(nèi)運(yùn)營(yíng)收入。因此在出租率有保障的情況下，冷庫(kù)整體收益一般高于干倉(cāng)。

目前北京冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)存量以低標(biāo)冷庫(kù)為主，提質(zhì)升級(jí)已迫在眉睫

當(dāng)前北京冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)總體量近190萬(wàn)，以傳統(tǒng)的低標(biāo)冷庫(kù)為主，占比近2/3。其次是由高標(biāo)干倉(cāng)改造的較優(yōu)質(zhì)冷庫(kù)，占比約22%。而真正符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)和建造的高標(biāo)冷庫(kù)僅有20余萬(wàn)平方米，在總存量中僅占14%左右。為滿足不斷增長(zhǎng)和升級(jí)的冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)需求，深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加速推進(jìn)北京冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施“提質(zhì)升級(jí)”已迫在眉睫。

北京低標(biāo)冷庫(kù)以傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)型冷庫(kù)和舊廠房改造的冷庫(kù)為主。由農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)配套建設(shè)的冷庫(kù)是北京早期冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施之一，出于成本考量，此類冷庫(kù)普遍采用低成本、高能效的氨制冷方式使庫(kù)內(nèi)長(zhǎng)期保持低溫狀態(tài)。在租賃方面，此類冷庫(kù)優(yōu)先提供給批發(fā)市場(chǎng)中的入駐商戶使用，剩余對(duì)外租賃面積較小，租金與其他類型冷庫(kù)相比相對(duì)較低，一般在3元/平方米左右。

除傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)型冷庫(kù)之外，由舊廠房或低標(biāo)倉(cāng)改造的冷庫(kù)在北京也具有一定規(guī)模的存量。因缺乏統(tǒng)一建造標(biāo)準(zhǔn)，且分布較為零散，各項(xiàng)目之間租金差距較大，無(wú)明顯價(jià)格規(guī)律。

低標(biāo)冷庫(kù)改造升級(jí)已成為北京冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的必然趨勢(shì)

對(duì)業(yè)主方來(lái)說(shuō)

低標(biāo)冷庫(kù)投資成本較低；

對(duì)租戶方來(lái)說(shuō)

其較低的入駐門檻和簡(jiǎn)便的租賃手續(xù)可以靈活地滿足來(lái)自北京市不同區(qū)域、不同類型的租戶需求。

但是，為了妥善解決低標(biāo)冷庫(kù)中硬件設(shè)施設(shè)備陳舊老化，能耗高，安全隱患較多；缺乏專業(yè)管理人員導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)效率低下等問題，其改造升級(jí)已勢(shì)在必行。由國(guó)務(wù)院發(fā)布的《“十四五”冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》中指出要關(guān)停不合規(guī)不合法冷庫(kù)、逐步淘汰老舊高能耗冷庫(kù)和制冷設(shè)施設(shè)備、推動(dòng)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)等。冷庫(kù)改造自規(guī)劃發(fā)布以來(lái)，拆除違建冷庫(kù)、改造低標(biāo)冷庫(kù)已在北京各區(qū)有序開展。以通州區(qū)為例，今年以來(lái)，已停用28個(gè)不合規(guī)冷庫(kù)；1個(gè)低標(biāo)冷庫(kù)目前正在升級(jí)改造進(jìn)程中。在北京倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)持續(xù)緊張，高標(biāo)冷庫(kù)資源稀缺的情況下，預(yù)計(jì)低標(biāo)冷庫(kù)的升級(jí)改造需求將會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。

高標(biāo)干倉(cāng)改建冷庫(kù)需求在北京冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)中日益增加

高標(biāo)干倉(cāng)改造型冷庫(kù)是物流園區(qū)針對(duì)租戶定制化需求，把一部分干倉(cāng)改造成醫(yī)藥冷鏈倉(cāng)或食品冷鏈倉(cāng)出租，按約原干倉(cāng)兩到三倍的價(jià)格收取租金。若園區(qū)不具備改造能力，也可由租戶參照專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)自行改造，在這種情況下，業(yè)主將仍按干倉(cāng)價(jià)格收取租金。這類冷庫(kù)分布較為零散，且受原干倉(cāng)價(jià)格影響較大，所以各項(xiàng)目間存在明顯價(jià)差，一般在3.5-5元/平方米左右。在制冷方式選擇上，高標(biāo)干倉(cāng)改造型冷庫(kù)一般采用氟利昂制冷系統(tǒng)，雖然價(jià)格相對(duì)較高，但與傳統(tǒng)冷庫(kù)使用的氨制冷系統(tǒng)相比，其使用壽命更長(zhǎng)，運(yùn)作更穩(wěn)定，安全性大幅提升。

在當(dāng)前高標(biāo)冷庫(kù)稀缺，低標(biāo)冷庫(kù)升級(jí)改造需要時(shí)間的背景下，北京市場(chǎng)中將高標(biāo)干倉(cāng)改造成冷庫(kù)的需求日益增加。

對(duì)業(yè)主方來(lái)說(shuō)

其改造面積相對(duì)較小，資金投入壓力較低。并且有些由租戶自行改造的冷庫(kù)，在租戶退租后，業(yè)主仍可按冷庫(kù)價(jià)格重新出租獲利。

對(duì)租戶方來(lái)說(shuō)

此類冷庫(kù)租金比高標(biāo)冷庫(kù)更具價(jià)格優(yōu)勢(shì)。園區(qū)內(nèi)干倉(cāng)和冷庫(kù)同時(shí)運(yùn)營(yíng)也能更好地滿足一些大型電商類租戶的混租需求。但因?yàn)楦脑炝鞒桃驁@區(qū)而異，受限于原干倉(cāng)的建造形態(tài)， 此類倉(cāng)庫(kù)相比高標(biāo)冷庫(kù)，仍存在空間利用和管理問題。

北京高標(biāo)冷庫(kù)資源稀缺，長(zhǎng)期供應(yīng)不足

高標(biāo)冷庫(kù)普遍由成熟的冷鏈物流開發(fā)商參照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建造，在層高和地面承重等方面都有嚴(yán)格要求，并具有完備的配套電力供應(yīng)、多溫區(qū)設(shè)計(jì)和專業(yè)管理人員。作為北京的稀缺資源，由亞冷、萬(wàn)緯、普洛斯等成熟開發(fā)商運(yùn)營(yíng)的高標(biāo)冷庫(kù)目前零散地分布在大興、順義、通州子市場(chǎng)，尚未形成大型標(biāo)準(zhǔn)化冷鏈物流基地。其中，80%都為食品冷庫(kù)，面向市場(chǎng)出租的高標(biāo)醫(yī)藥冷庫(kù)極為稀少。

因建造周期長(zhǎng)，整體造價(jià)偏高，高標(biāo)冷庫(kù)租金相對(duì)較高，一般在5元/平方米左右；其中，由于醫(yī)藥冷庫(kù)的特殊性，其建造設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理要比食品冷庫(kù)更為嚴(yán)格。如藥監(jiān)局規(guī)定，醫(yī)藥冷庫(kù)設(shè)計(jì)時(shí)要比普通冷庫(kù)多出一臺(tái)機(jī)組備用，以防冷庫(kù)出現(xiàn)故障而導(dǎo)致藥品品質(zhì)出現(xiàn)問題。以及，因?yàn)樗幤穼?duì)溫度和濕度的穩(wěn)定性要求更高，醫(yī)藥冷庫(kù)需配置特定的溫濕度監(jiān)測(cè)系統(tǒng)?；谏鲜鲆蛩?，每平方米醫(yī)藥冷庫(kù)租金一般比食品冷庫(kù)高出2元左右。

來(lái)源：JLL睿見觀察小組

冷鏈服務(wù)業(yè)務(wù)聯(lián)系電話：19937817614

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