日前，廣州正式公告了2022年第一批轉讓受讓的18宗國有農(nóng)地所有權，此次轉讓計劃于5月5日分批號分散網(wǎng)上特惠競價。對許多人而言，農(nóng)地競買只是屬于房企的綠茵場，但在此之后，農(nóng)地消費市場還是房價的溫度計，對消費者提前預判消費市場行情有著重要的作用。那么，在今年的首次轉讓受讓的18宗樓盤中，藏著今后廣州房價的哪些秘密呢？業(yè)內人士指出，僅受讓18宗地意味著當前房價仍處低位；而競買政策的調整，則傳達了穩(wěn)消費市場、穩(wěn)預期的目標。在此之后，還要特別注意區(qū)分農(nóng)地入市在熱門股和競爭慘烈的股所起到的不同作用。

　　文、圖、表/廣州日報全媒體記者 龍樂樂(署名除外)

　　廣州2022年第一批轉讓受讓18宗地概況

　　白云區(qū)6宗

　　空港大道中東側AB2904003樓盤

　　廣海路樓盤一石井水泥廠西樓盤

　　東平輕軌站綜合開發(fā)AB2201086樓盤

　　廣龍路AB0805102樓盤

　　廣龍路AB0805104樓盤

　　馬瀝智慧健康產(chǎn)業(yè)園AB0903166樓盤 AB0903176樓盤

　　荔灣區(qū)2宗

　　金橋二期樓盤

　　陸居路AF020208樓盤、AF02045樓盤

　　花都區(qū)1宗

　　鳳凰路西二樓盤

　　番禺區(qū)1宗

　　沙頭街禺山大道北側STJ15-02樓盤

　　清遠區(qū)2宗

　　新塘鎮(zhèn)廣園快速路北側樓盤

　　廣州輕軌21一號線朱村街山田站北樓盤

　　黃埔區(qū)1宗

　　長賢路以南、蘿嶺路以東CPPQ-A4-5樓盤

　　荔灣區(qū)2宗

　　茴香崗北側臺涌AH032318樓盤

　　赤沙西站AH031422 AH031419樓盤

　　南沙區(qū)3宗

　　珠江街一涌西側樓盤

　　亭角地區(qū)(原梅山工業(yè)區(qū))2022NJY-3樓盤

　　亭角地區(qū)(原梅山工業(yè)區(qū))2022NJY-2樓盤

　　【新聞背景】 2022年廣州第一批轉讓受讓樓盤概況

　　3月31日，廣州正式公告2022年第一批轉讓受讓的18宗地國有農(nóng)地所有權。據(jù)了解，這些樓盤涉及8個地區(qū)，荔灣、荔灣、白云、黃埔、花都、番禺、南沙、清遠8個區(qū)均有農(nóng)地出讓。其中，最少是白云區(qū)，共6宗，最少的是黃埔、花都、番禺，均只有1宗；而占地面積最大的是荔灣區(qū)赤沙西站AH031422、AH031419樓盤，占地面積達到419462平方米，轉讓起始價為94.5億元，也是轉讓價格最高的單一樓盤。

　　解讀： 三大變化傳遞積極信號

　　“從今年第一批農(nóng)地出讓的情況，我們可以看到政府在從農(nóng)地出讓角度積極傳遞信息，穩(wěn)消費市場穩(wěn)預期?！笨硕饛V佛地區(qū)首席分析師肖文曉表示，第一批農(nóng)地出讓控制了數(shù)量，提高了樓盤產(chǎn)品質量，并且對受讓準則也作出了一定調整。

　　據(jù)了解，相比起今年的第一批轉讓受讓48宗地，今年的18宗在數(shù)量上明顯減少。從結構上而言，中心六區(qū)的供給超過60%，而外圍地區(qū)的受讓則相當節(jié)制。尤其值得一提的是，此前的農(nóng)地出讓主力清遠在此輪只有兩起農(nóng)地轉讓受讓。受讓樓盤的產(chǎn)品質量也令人眼前一亮，荔灣區(qū)、荔灣區(qū)的樓盤均位于熱門股，但受讓價格卻令人感覺誠意十足。以備受關注的赤沙西站二期樓盤為例，起拍樓面價僅2.25萬元/平方米。

　　此外，拍地準則也有所調整。一方面保留了“限地價、競自持、搖號”的基本準則以及地產(chǎn)商必須使用自有資金等方面的要求；另一方面則取消了曾經(jīng)出現(xiàn)在今年土拍當中的全周期限價、限制銷售對象為首置人群比例不低于50%等規(guī)定。

　　廣州市房協(xié)專家鄧浩志表示，多項競買條件的調整是為了吸引更多地產(chǎn)商參與，提高農(nóng)地受讓的成功率。

　　預測： 這三大股將有新變化

　　此輪受讓的農(nóng)地，將在多久之后轉化成工程項目入市，切實影響到消費市場呢？肖文曉告訴記者，在過往高周轉的模式下，定位剛需的樓盤一般在受讓后6~8個月即可入市。一般而言，地價越高的樓盤往往需要更長的生命周期，對精品工程項目而言10~12個月甚至更長時間亦有可能。以赤沙西站一期樓盤為例，該樓盤在2021年2月被廣州輕軌以83億元獲得，目前品悅華府(赤沙西站一期工程項目)已經(jīng)開放展廳進入蓄客階段。肖文曉指出，在目前的消費市場環(huán)境下，地產(chǎn)商可能會策略性地放慢開發(fā)速度，預計平均生命周期在一年左右。

　　那么，此輪廣州第一批受讓的樓盤，又將透露今后廣州消費市場的什么秘密呢？

　　琶洲股的供給不足將有所改善

　　在近兩年的農(nóng)地受讓中，荔灣區(qū)一直是核心理念城區(qū)的“大戶”，這從Levet消費市場的供給情況也可見一斑。但從供需關系來看，荔灣區(qū)Levet供給仍然相對稀缺。根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部的統(tǒng)計，2021年荔灣區(qū)的二手貨網(wǎng)簽數(shù)量為16345套，但Levet房網(wǎng)簽量僅為2659套，這也就意味著全區(qū)的住房交易中，二手貨成交量占比達到86%。這其中，琶洲片區(qū)內由于二手貨寫字樓選擇有限，地區(qū)供給更顯得緊張。

　　荔灣區(qū)在此輪農(nóng)地受讓中掛出兩起地，其中赤沙西站二期位于廣州人工智能與數(shù)字經(jīng)濟試驗區(qū)琶洲的核心理念片區(qū)內，是此輪土拍的“巨無霸樓盤”；而茴香崗路北側樓盤則相距不遠，據(jù)市規(guī)劃局公示，該樓盤的居住占地面積超過5萬平方米，且最高樓面地價較今年成交量的天斯樓盤低近1萬元。這也就意味著，琶洲地區(qū)的供給將有所增加，門檻很可能也會有所降低。

　　白鵝潭接班成荔灣新亮點

　　“從這一輪荔灣區(qū)的農(nóng)地出讓中，我們可以看出一個顯著的趨勢，白鵝潭將接班廣鋼、廣船，成為地區(qū)新領漲板塊。”肖文曉預測。據(jù)了解，白鵝潭商務區(qū)作為荔灣區(qū)升級打造的三大平臺之一、廣州市重點培育的五大世界級地標商圈之一，規(guī)劃高度已經(jīng)具備；配套方面，輕軌11一號線、三館合一、鵝潭一號等工程項目正在推進；商業(yè)方面，廣州第二個太古商業(yè)工程項目正式落戶，填補地區(qū)高端商業(yè)空白。當前股內Levet寫字樓，萬科金域曦府、新世界凱粵灣等也正在聚集人氣。

　　本次荔灣區(qū)受讓的兩起地均位于白鵝潭商務區(qū)，且均是前山樓盤。金橋二期樓盤緊挨著珠江鵝潭灣，一線前山，預計將來將被打造成為臨江的精品工程項目，屆時地區(qū)的消費市場人氣也將進一步被帶旺。

　　白云區(qū)房價成交量重新活躍

　　在本次農(nóng)地受讓中，白云區(qū)以6宗樓盤成為轉讓樓盤最少的地區(qū)。而實際上，在今年的三輪分散農(nóng)地出讓中，白云區(qū)幾乎每一輪都是中心六區(qū)中受讓樓盤最少的，只是這一現(xiàn)象隱藏在了外圍地區(qū)的大量供給之中，不像此次這么吸引注意力。在肖文曉看來，這背后是白云區(qū)Levet寫字樓消費市場的持續(xù)升溫。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年白云區(qū)Levet房價成交量僅950套，而這一數(shù)據(jù)在5年后達到了8900套。隨之而來的，是整個地區(qū)消費市場的活力恢復。肖文曉表示，對一個正在快速發(fā)展的新興股而言，很難以某一次供給看今后變化，但從白云區(qū)近幾年的農(nóng)地出讓情況不難發(fā)現(xiàn)，圍繞著白云新城、設計之都和白云湖數(shù)字科技城將是今后一段時間的消費市場領漲板塊。

　　【專家提醒】

　　供應加大將提高核心理念股消費市場活力

　　中原地產(chǎn)工程項目部總經(jīng)理黃韜在接受記者采訪時表示，對亟需置業(yè)的剛需人群而言，根據(jù)土拍消費市場作入市決策不具備可操作性。“如果是已經(jīng)有明確的意向股，或者是地區(qū)內的置換，則可以關注土拍消費市場透露出來的信息?！?/p>

　　肖文曉還特別提醒道，同樣是加大農(nóng)地供給，對核心理念的、領漲板塊的股和對新興的、競爭慘烈的股，意義是完全不同的?！皩Ρ旧砭捅容^競爭慘烈，又還不斷有農(nóng)地入市的股，應該謹慎一點；而像荔灣、荔灣等地區(qū)，供應本身緊張的情況下有農(nóng)地入市，對調動股的熱情，提高Levet和二手貨的活躍度有重要作用?！?/p>

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