與你有關(guān)！營改增后個人買房要多繳稅嗎？附四大行業(yè)攻略

時間：2023-01-07 01:22:36來源：food欄目：餐飲美食新聞閱讀：

將于2016年5月1日全面推開的營業(yè)稅改征增值稅實(shí)施方案細(xì)則“揭開面紗”，標(biāo)志著已實(shí)施4年多的營改增改革迎來“收官”之戰(zhàn)。隨著最后4個行業(yè)——建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)告別營業(yè)稅，這場涉及近千萬戶新納稅人、全年減稅超5000億元的重大改革將對企業(yè)和個人稅負(fù)影響幾何？四大行業(yè)又該怎樣應(yīng)對？關(guān)乎你我的錢袋子，趕快看看！

一、稅負(fù)漲了嗎

改革后，建筑業(yè)一般納稅人將從此前繳納3%的營業(yè)稅改為11%的增值稅；小規(guī)模納稅人則使用3%的增值稅征收率。

安徽省國稅局貨物和勞務(wù)稅處調(diào)研員江山認(rèn)為，隨著鋼筋、水泥等建筑成本得到進(jìn)項(xiàng)抵扣，改革有助于消除重復(fù)征稅，但目前建筑業(yè)發(fā)票管理有待規(guī)范。

他舉例說，一個總造價1000萬元的建筑項(xiàng)目，按營業(yè)稅3%計(jì)稅，承擔(dān)稅負(fù)30萬元；實(shí)行增值稅后，如果成本800萬元，那么1000萬元減去800萬元后的差額200萬元，按11%的稅率，稅負(fù)為22萬元。

二、房企減負(fù)會降房價嗎

實(shí)施方案落地，房地產(chǎn)業(yè)從此前征收5%的營業(yè)稅，改為適用11%的增值稅率。人們關(guān)心，買房會降價嗎？

方案最受關(guān)注的，是明確房地產(chǎn)項(xiàng)目以扣除土地出讓金后的余額為銷售額。目前土地出讓金約占房地產(chǎn)成本的30%到40%，一線城市甚至更高。

“土地問題直接影響的就是房價。”中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員張斌說，土地出讓成本可在銷售額中抵扣，有助于減輕房企稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。但由于政策剛發(fā)布，最終對房價影響幾何要視后期執(zhí)行和抵扣空間界定等具體情況而定。

三、個人賣房要多繳稅嗎

實(shí)施方案中，百姓最關(guān)注個人賣房是否要多繳稅？目前，我國二手房轉(zhuǎn)讓需繳納5%的營業(yè)稅。

根據(jù)新規(guī)，增值稅替代營業(yè)稅后，個人購買不足兩年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買兩年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。而且即便稅率相同，由于增值稅計(jì)算方法不同，計(jì)稅依據(jù)需轉(zhuǎn)化為不含稅價，實(shí)際稅負(fù)還會更低。

中國國際稅收研究會學(xué)術(shù)委員汪蔚青算了一筆賬：市民出售購買兩年內(nèi)房屋，如果銷售額總價100萬元，本來需繳納營業(yè)稅5萬元。現(xiàn)在按增值稅算，把100萬元視作含稅銷售額，那么不含稅銷售額就是：100÷（1+0.05）=95.24萬元，即4.76萬元是應(yīng)繳納增值稅額，相比營業(yè)稅少了0.24萬元。

方案也體現(xiàn)了“因城施策”方針，如規(guī)定北上廣深一線城市要銷售購買兩年以上的非普通住房，需要以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。此外，個人出租不含住房的不動產(chǎn)，按5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額；個人出租住房則按5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

四、金融業(yè)稅負(fù)降了嗎

作為產(chǎn)業(yè)鏈的最上游，金融服務(wù)主要是經(jīng)營金融保險的業(yè)務(wù)活動，如貸款服務(wù)、直接收費(fèi)金融服務(wù)、保險服務(wù)和金融商品轉(zhuǎn)讓等。改革后由原來5%的營業(yè)稅率改為6%的增值稅率。

專家認(rèn)為，改革不會對金融業(yè)整體稅負(fù)產(chǎn)生重大影響?！皬臓I業(yè)稅改為增值稅后稅率增加了一個百分點(diǎn)，但考慮到可抵扣因素，特別是不動產(chǎn)抵扣，金融業(yè)稅負(fù)應(yīng)能實(shí)現(xiàn)只減不增?！睆埍笳f。

此外，方案還明確一些優(yōu)惠政策，如金融機(jī)構(gòu)農(nóng)戶小額貸款、國家助學(xué)貸款、個人住房貸款都列入免征增值稅的范圍；存款利息、被保險人獲得的保險賠付等屬于不征收增值稅項(xiàng)目。

五、日常生活受益多少

教育、醫(yī)療、餐飲、旅游、娛樂、住宿等生活服務(wù)業(yè)與百姓生活最為緊密。改革對行業(yè)稅負(fù)和百姓生活影響怎樣？

托兒所、幼兒園提供的保育和教育服務(wù)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供的養(yǎng)老服務(wù)，婚姻介紹服務(wù)，殯葬服務(wù)，個人銷售自建自用住房、學(xué)生勤工儉學(xué)提供的服務(wù)……方案明確了數(shù)十項(xiàng)免征增值稅項(xiàng)目，保障百姓基本的公共服務(wù)。

而對于生活服務(wù)業(yè)從原來5%營業(yè)稅變?yōu)?%增值稅，汪蔚青認(rèn)為，由于有進(jìn)項(xiàng)抵扣，行業(yè)稅負(fù)仍有可能下降。

此外，由于餐飲、美容、酒店等年銷售額未超500萬元的小微企業(yè)占比較大，這些小規(guī)模納稅人將按3%的征收率簡易征稅，低于原先營業(yè)稅稅負(fù)。

四大行業(yè)應(yīng)對攻略

攻略之一：建筑業(yè)

建筑業(yè)營改增帶來啥變化

①建筑業(yè)將從征收3%的營業(yè)稅，改征11%的增值稅。

②11%的增值稅稅率適用于建筑業(yè)一般納稅人。而小規(guī)模納稅人，可選擇簡易計(jì)稅方法征收3%的增值稅。

③建筑業(yè)企業(yè)大量的沙石料、土石方等材料往往很難取得增值稅發(fā)票，這將導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)稅額減少，成本相應(yīng)增加。

④建筑企業(yè)屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，外部勞務(wù)費(fèi)用在施工成本中所占比重為20%—30%，該部分成本以及自有人工成本在目前設(shè)定的稅收改革方案下，很難取得可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票。

建筑業(yè)營改增有哪些福利

①在三種特殊情況下，原本按照11%征收增值稅的一般納稅人，也可以選擇按3%簡易征收增值稅。

a一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)

b一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)

c一般納稅人為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)

②還有增值稅零稅率的優(yōu)惠哦！這適用于工程項(xiàng)目在境外的建筑服務(wù)。

攻略二：房地產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)營改增中稅率

不動產(chǎn)租賃服務(wù)、銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。

房地產(chǎn)營改增將帶來哪些影響？

首先，不動產(chǎn)納入增值稅抵扣，有利于提高租賃企業(yè)利潤水平，助推規(guī)?；?、專業(yè)化租賃經(jīng)營和“購租并舉”的住房供應(yīng)新模式。

其次，為實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)抵扣，開發(fā)商會將建安、咨詢和設(shè)計(jì)等業(yè)務(wù)外包，有利于改變行業(yè)“大而全”的粗放模式，促進(jìn)行業(yè)細(xì)分、專業(yè)化經(jīng)營；

再次，增加抵扣額和確認(rèn)抵扣，會激勵開發(fā)商增加精裝修房屋供給，甚至是“精裝修+家具”，有利于減少建筑垃圾；

最后，由于土地或房屋增值越多，開發(fā)商繳納的增值稅就越多，這就激勵開發(fā)商不再靠漲價獲益，而是轉(zhuǎn)向提升產(chǎn)品品質(zhì)和成本管控。

二手房交易符合條件可免增值稅

①個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

②個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

攻略三：金融業(yè)

金融業(yè)營改增稅率變化

金融業(yè)將從征收5%的營業(yè)稅，改征6%的增值稅。

營改增試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定，以下項(xiàng)目免征增值稅

（一）以下利息收入。

1.2016年12月31日前，金融機(jī)構(gòu)農(nóng)戶小額貸款。

小額貸款，是指單筆且該農(nóng)戶貸款余額總額在10萬元（含本數(shù)）以下的貸款。

2.國家助學(xué)貸款。

3.國債、地方政府債。

4.人民銀行對金融機(jī)構(gòu)的貸款。

5.住房公積金管理中心用住房公積金在指定的委托銀行發(fā)放的個人住房貸款。

6.外匯管理部門在從事國家外匯儲備經(jīng)營過程中，委托金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的外匯貸款。

7.統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中，企業(yè)集團(tuán)或企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)以及集團(tuán)所屬財(cái)務(wù)公司按不高于支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業(yè)集團(tuán)或者集團(tuán)內(nèi)下屬單位收取的利息。

統(tǒng)借方向資金使用單位收取的利息，高于支付給金融機(jī)構(gòu)借款利率水平或者支付的債券票面利率水平的，應(yīng)全額繳納增值稅。

（二）被撤銷金融機(jī)構(gòu)以貨物、不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、有價證券、票據(jù)等財(cái)產(chǎn)清償債務(wù)。

被撤銷金融機(jī)構(gòu)，是指經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會依法決定撤銷的金融機(jī)構(gòu)及其分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu)，包括被依法撤銷的商業(yè)銀行、信托投資公司、財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司、城市信用社和農(nóng)村信用社。除另有規(guī)定外，被撤銷金融機(jī)構(gòu)所屬、附屬企業(yè)，不享受被撤銷金融機(jī)構(gòu)增值稅免稅政策。

（三）保險公司開辦的一年期以上人身保險產(chǎn)品取得的保費(fèi)收入。

一年期以上人身保險，是指保險期間為一年期及以上返還本利的人壽保險、養(yǎng)老年金保險，以及保險期間為一年期及以上的健康保險。

上述免稅政策實(shí)行備案管理，具體備案管理辦法按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于一年期以上返還性人身保險產(chǎn)品免征營業(yè)稅審批事項(xiàng)取消后有關(guān)管理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2015年第65號）規(guī)定執(zhí)行。

（四）下列金融商品轉(zhuǎn)讓收入。

1.合格境外投資者（QFII）委托境內(nèi)公司在我國從事證券買賣業(yè)務(wù)。

2.香港市場投資者（包括單位和個人）通過滬港通買賣上海證券交易所上市A股。

3.對香港市場投資者（包括單位和個人）通過基金互認(rèn)買賣內(nèi)地基金份額。

4.證券投資基金（封閉式證券投資基金，開放式證券投資基金）管理人運(yùn)用基金買賣股票、債券。

5.個人從事金融商品轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)。

攻略四：生活服務(wù)業(yè)

營改增稅率變化

統(tǒng)一改征6%的增值稅。

營改增試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定，以下項(xiàng)目免征增值稅

1.托兒所、幼兒園提供的保育和教育服務(wù)。

2.養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供的養(yǎng)老服務(wù)。

3.殘疾人福利機(jī)構(gòu)提供的育養(yǎng)服務(wù)。

4.婚姻介紹服務(wù)。

5.殯葬服務(wù)。

6.殘疾人員本人為社會提供的服務(wù)。

7.醫(yī)療機(jī)構(gòu)提供的醫(yī)療服務(wù)。

8.從事學(xué)歷教育的學(xué)習(xí)提供的教育服務(wù)。

9.學(xué)生勤工儉學(xué)提供的服務(wù)。

10.農(nóng)業(yè)機(jī)耕、排灌、病蟲害防治、植物保護(hù)、農(nóng)牧保險以及相關(guān)技術(shù)培訓(xùn)業(yè)務(wù)，家禽、牲畜、水生動物的配種和疾病防治。

11.紀(jì)念館、博物館、文化館、文物保護(hù)單位管理機(jī)構(gòu)、美術(shù)館、展覽館、書畫院、圖書館在自己的場所提供文化體育服務(wù)取得的第一道門票收入。

12.寺院、宮觀、清真寺和教堂舉辦文化、宗教活動的門票收入。

13.2017年12月31日前，科普單位的門票收入，以及縣級以上黨政部門和科協(xié)開展科普活動的門票收入。

14.政府舉辦的從事學(xué)歷教育的高等、中等和初等學(xué)校（不含下屬單位），舉辦進(jìn)修班、培訓(xùn)班取得的全部歸該學(xué)校所有的收入。

舉辦進(jìn)修班、培訓(xùn)班取得的收入進(jìn)入該學(xué)校下屬部門自行開設(shè)賬戶的，不予免征增值稅。

15.政府舉辦的職業(yè)學(xué)校設(shè)立的主要為在校學(xué)術(shù)提供實(shí)習(xí)場所、并由學(xué)校出資自辦、由學(xué)校負(fù)責(zé)經(jīng)營管理、經(jīng)營收入歸學(xué)校所有的企業(yè)從事《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)注釋》中“現(xiàn)代服務(wù)”（不含融資租賃服務(wù)、廣告服務(wù)和其他現(xiàn)代服務(wù)）、“生活服務(wù)”（不含文化體育服務(wù)、其他生活服務(wù)和桑拿、氧吧）業(yè)務(wù)活動取得的收入。

16.家政服務(wù)企業(yè)由員工制家政服務(wù)員提供家政服務(wù)取得的收入。

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來源：經(jīng)濟(jì)日報（ID：jjrbwx）、北京晨報

本文編輯：姜美羊

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