日前，鄭州、武漢、北京等地陸續(xù)頒布買房消費市場新規(guī)，加大商品房出租資本金監(jiān)管力度，確保買房消費市場房租安全。業(yè)內(nèi)表示，隨著監(jiān)管趨緊，買房消費市場完善化可望持續(xù)提高，房客資本金安全性可望得到進(jìn)一步確保。

　　加強(qiáng)房租監(jiān)管

　　9月2日，鄭州市房屋出租網(wǎng)絡(luò)平臺上線“商品房出租資本金監(jiān)管功能”，標(biāo)志著鄭州市房屋出租網(wǎng)絡(luò)平臺商品房出租資本金監(jiān)管模塊開發(fā)建設(shè)工作已完成，正式啟動投入使用。業(yè)內(nèi)表示，該項工作全面推開后，廣大買房群眾可在市房屋出租網(wǎng)絡(luò)平臺選擇已接受商品房出租資本金監(jiān)管的民營企業(yè)，申請商品房出租資本金監(jiān)管相關(guān)業(yè)務(wù)，出租被告的資本金安全及合法權(quán)益將會得到有效確保。

　　鄭州市商品房確保和房地產(chǎn)管理處出租處相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，如出租雙方對停車費的處置存在爭議，可透過有關(guān)部門進(jìn)行調(diào)解，雙方達(dá)成一致后形成書面文檔，監(jiān)管銀行將按照文檔內(nèi)容對停車費進(jìn)行處理。

　　8月30日，鄭州市商品房確保和房地產(chǎn)管理處官網(wǎng)發(fā)文，根據(jù)鄭州市商品房出租資本金監(jiān)管工作安排，已在消費市場監(jiān)管部門登記注冊但尚未按照《鄭州市商品房出租資本金監(jiān)管辦法(試行)》要求完成商品房出租資本金監(jiān)管金融資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)開辦工作的商品房出租民營企業(yè)，務(wù)必于9月1日前完成金融資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)開辦工作。各商品房出租民營企業(yè)應(yīng)選擇一家與鄭州市房屋出租服務(wù)網(wǎng)絡(luò)平臺對接的監(jiān)管銀行，開辦唯一的監(jiān)管專屬帳戶，并按要求將房客繳納的房租、停車費列入監(jiān)管。新登記注冊的商品房出租民營企業(yè)應(yīng)在登記注冊后10個工作日內(nèi)開戶監(jiān)管專屬帳戶。

　　后期，鄭州市將會對商品房出租民營企業(yè)是否開辦金融資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)列入“雙隨機(jī)、一公開”檢查。對于未開戶金融資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的民營企業(yè)，將依規(guī)向社會公示，嚴(yán)禁進(jìn)行商品房出租民營企業(yè)登記，嚴(yán)禁認(rèn)定為完善化商品房出租民營企業(yè)享受稅收優(yōu)惠，嚴(yán)禁享受財政獎補(bǔ)資本金支持，并依法抄送發(fā)改委、網(wǎng)信、稅務(wù)等部門實施聯(lián)合懲戒，以凈化消費市場環(huán)境。

　　對此，業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，在出租關(guān)系中，房客通常處于相對弱勢地位。從多年來的監(jiān)管實踐來看，90%以上的舉報反映的是房客權(quán)益受到侵害。目前商品房出租消費市場的主體大部分是散戶對散戶(C2C)，商品房出租民營企業(yè)運營的規(guī)模(B2C)占比較小，房租調(diào)控的手段少、難度大。上述政策將對維護(hù)消費市場穩(wěn)定起到積極作用。

　　嚴(yán)格完善消費市場秩序

　　9月1日，《北京市商品房出租條例》正式實施，明確培育發(fā)展商品房出租消費市場，支持居民透過出租方式解決商品房問題、改善定居條件。將出租商品房列入商品房發(fā)展規(guī)劃。嚴(yán)格完善消費市場秩序，明確利用非定居增量土地建設(shè)的出租商品房、利用非定居增量房屋改建的出租商品房、利用集體建設(shè)用地建設(shè)的出租商品房、土地出讓相關(guān)文檔明確要求用于出租的商品房等，嚴(yán)禁銷售、變相銷售，嚴(yán)禁用于出租短租商品房，并設(shè)定了較重的罰則。

　　針對舉報舉報反映較多的克扣房租停車費、長收短付、高收低出、長租公寓暴雷、個人二房東、卷錢跑路等消費市場亂象，《北京市商品房出租條例》要求，嚴(yán)管“房租貸”，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放房租銀行貸款應(yīng)以登記的出租合約為依據(jù)，劃入房客帳戶；銀行貸款金額嚴(yán)禁高于出租合約金額，銀行貸款期限嚴(yán)禁少于出租合約期限，發(fā)放銀行貸款頻率應(yīng)與房客支付房租頻率匹配。此外，出租民營企業(yè)繳納停車費通常嚴(yán)禁少于一個月房租并須透過第三方專屬帳戶托管，單次繳納房租數(shù)額通常嚴(yán)禁少于三個月房租，超收的房租應(yīng)列入監(jiān)管；經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)繳納手續(xù)費通常嚴(yán)禁少于一個月房租，并且合約期滿被告續(xù)約的，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)嚴(yán)禁再次繳納手續(xù)費。

　　在此之前，武漢頒布新規(guī)，進(jìn)一步加強(qiáng)商品房出租消費市場監(jiān)管，完善商品房出租民營企業(yè)經(jīng)營行為，確保商品房出租被告合法權(quán)益。未開辦商品房出租資本金監(jiān)管專屬帳戶的商品房出租民營企業(yè)嚴(yán)禁對外發(fā)布房源信息。

　　步入新的發(fā)展階段

　　今年以來，買房消費市場頻獲政策支持。日前，紅土深圳安家REIT、中金廈門安家REIT、華夏北京確保房REIT作為首批住房出租商品房REITs試點工程項目正式上市，住房出租商品房迎來產(chǎn)業(yè)化和完善化發(fā)展。

　　據(jù)了解，上述三個REITs工程項目金融資產(chǎn)均為住房出租商品房，發(fā)行規(guī)?？傆?7.97億元。從確保群體看，深圳與廈門的REITs工程項目主要面向的是新市民和青年人，北京的工程項目主要面向的是城市中低收入且商品房困難人群。從金融資產(chǎn)范圍看，深圳工程項目底層金融資產(chǎn)除住房出租商品房外，還配備商業(yè)及地下車庫。

　　北大光華REITs課題組分析認(rèn)為，住房出租商品房REITs的發(fā)展和壯大，有助于改善我國目前以個人供給為主的消費市場結(jié)構(gòu)，促進(jìn)商品房出租消費市場向產(chǎn)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化和完善化發(fā)展。透過向房客提供需求適配的出租商品房，有利于解決目前商品房出租消費市場存在的供給結(jié)構(gòu)失衡問題。同時，透過提高出租服務(wù)水平，穩(wěn)定出租關(guān)系，完善出租消費市場主體行為，確保房客權(quán)益，有利于解決租住品質(zhì)差、租期不穩(wěn)定等問題。

　　戴德梁行北京公司副總經(jīng)理、北區(qū)估價及顧問服務(wù)部主管胡峰表示，首批住房出租商品房REITs打開了一道嶄新的門，為我國住房出租商品房基礎(chǔ)設(shè)施金融資產(chǎn)實現(xiàn)“投、融、管、退”再投資的可持續(xù)發(fā)展，在有效盤活增量出租商品房金融資產(chǎn)、拓寬住房出租商品房融資渠道的實踐中具有重要意義。

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