餐飲選址難不難一篇解決所有餐飲選址困惑，坐標(biāo)成都。

時間：2023-01-28 15:44:33來源：food欄目：餐飲美食新聞閱讀：

大家好，我是茶飲林子鏡。個人定居成都，其中如果提及地點基本就在成都市內(nèi)。本文純原創(chuàng)，轉(zhuǎn)載請知乎聯(lián)系獲得授權(quán)。

最近有人讓我?guī)退诔啥颊乙粋€燒烤店鋪，于是寫下這一篇，整理一下自己的思路也記錄一下。本文很長，干貨很多，建議收藏后擇機瀏覽。我想到了一句廣告詞，買房子最重要的是什么地段！地段！還是地段！但這個地段不是你店鋪要在十字路口，大型的十字路口對于某些業(yè)態(tài)來說更像是死口，更不是指你要定位在市中心春熙路，太古里。地段是指你的客群和你的餐廳在同一區(qū)域。

首先強調(diào)一點，沒有最好的選址，只有最合適的選址，人流量不等于客流量。你的產(chǎn)品是什么，你的顧客是什么群體，你是老店擴張主打城市知名度（后端品牌盈利），還是小白創(chuàng)業(yè)求生存（單店盈利），對于這些來說選址你需要看重的點是不一樣的。老店擴張打品牌圖加盟就要去全成都最耀眼的地方，像某火鍋，春熙路一個區(qū)域搞了四家，這幾家店賺多賺少，賺不賺錢都是小事（當(dāng)然還是會賺，只是說在平衡線附近），圖的是外地來的游客，加盟費。小白創(chuàng)業(yè)，第一家店就要圖穩(wěn)妥，單店盈利，要客流穩(wěn)定。要用可承受的低成本去撬動高利潤，而不是用高成本撬動更高利潤。你的店是堂食為主，還是外賣為主，還是堂食外賣兩條腿走路？堂食大餐飲需要考慮停車位（機動車，難不成你讓每一個來吃火鍋的客戶都占道違停不成？），外賣也需要考慮停車位（外賣員電動車），有些餐飲店鋪在二層，還主做冒菜麻辣燙，光外賣小哥二樓拿餐到一樓電動車，急的時候步伐快，湯湯水水都不知道灑了多少了，可預(yù)料的顧客的觀感并不好？諸如此類，不勝枚舉。

租金成本：

這里說的成本不是絕對成本，而是相對成本，常有人跟我說，我只能接受小于低于8000的房租，但是如果這個鋪面每個月能產(chǎn)生50000的利潤，8000的房租還高嗎？不高的。也不要說，對不起我真的拿不出那么多的房租，但這些都是可以談的，遲交房租以銀行正常利率付房租，押金可以不用押金，而以自身住宅證件，汽車歸屬權(quán)，或者勞力士手表，說真的，押金就是個誠意，證明你不會惡意違約，再不濟。信用卡還有50多天的免租期不是，你要充分利用上。

那相對成本怎么算？按餐飲業(yè)房租占營業(yè)總額15%—20%來計算，保本的情況下，30天乘以20%，你需要把一個月的房租控制在4-6天的營業(yè)額之內(nèi)。市中心區(qū)域稍高9天（30%）不能再多了。你才有可能賺錢，每日營業(yè)額怎么預(yù)估，周邊競爭對手平均水平，堂食就蹲點，外賣就看美團外賣數(shù)據(jù)，看同行同業(yè)，單量或者營收。營業(yè)額的預(yù)估更要留有一定的波動空間，它不是一個每日數(shù)據(jù)乘以30這么簡單，更有工作日、周末節(jié)假日，下雨天，非下雨天。淡旺兩季之分，甚至疫情這樣的極端情況。

地理位置：

是否拆遷區(qū)域（可尋求建筑設(shè)計院的同事打聽，看周邊店鋪轉(zhuǎn)讓率，市長信箱也有作用。），市政規(guī)劃及地鐵規(guī)劃（地鐵沿線分為已通車和修建中），遇到拆遷和市政交通變化的時候，一定要立足當(dāng)下，“風(fēng)物長宜放眼量”這句話，只適用于土豪。

門面條件：

面積大小，門頭條件（門面越大越好，能否爭取其他廣告位），朝向（這不是有沒有陽光的問題，如果在南方朝西店鋪，你的空調(diào)電費成本要高出很多。）外擺條件（是否有外擺條件，街鋪前是否有公交車站，變壓器屋等阻礙物），戶型結(jié)構(gòu)（中間一根承重柱，影響利用率），層高（是否可做鋼結(jié)構(gòu)二層），是否異形（提高空間利用率），環(huán)保條件（上下水，電力，排煙，城市污水處理）。證照辦理難度（上一家能辦理不代表你能辦理，2010年以前可以辦理，不代表2010年以后可以辦理，正常都是變化的，另外辦理難度也是一樣，你不知道上家是不是有一個在食藥監(jiān)的表哥，還是花大價錢走了特殊通道，這些問題都要考慮的很清楚。）周邊業(yè)態(tài)。見過一個拉面店，開在修腳和治療灰指甲的店鋪旁邊，甚至有些在殯葬服務(wù)門面的旁邊，這都會讓顧客掉胃口。

周邊居住人群：

消費能力、消費習(xí)慣，消費結(jié)構(gòu)常規(guī)分析就不說了。日料和蓋飯要求的顧客群體是不一樣的。但整體上來說顧客群體可以有很強的參考性，比如客單價高的日料，輕食，西餐漢堡，跟著奢侈品護理以及寵物醫(yī)院的選址，成功概率就大很多。具體就不一一細(xì)說，需要具體問題具體分析。另外也要根據(jù)人性選址，熟人社會or陌生人社會，熟人社會關(guān)系距離遠(yuǎn)近；不賺錢的時候，大家都會來支持你，賺錢的時候，不患寡而不均，大家都會心有芥蒂。這跟你個人日常為人處世，地域民情都有很大的關(guān)系，金融白領(lǐng)及國營工廠住宅區(qū)消費水平肯定不一致，不同省份的人也有不同的聚居地，比如在成都，有東北支援西南建設(shè)聚居區(qū)，也有湖廣填四川客家人聚居區(qū)，也有藏區(qū)人民，還有清真餐廳區(qū)，其實這些大部分都已經(jīng)形成了餐飲聚居區(qū)，作為參考就行了。但是一定一定注意一點，條件允許的情況下，不要讓自己的客戶群體單一，舉例來說，大學(xué)城周邊的店鋪，靠學(xué)生養(yǎng)著，但這次出現(xiàn)疫情，尚未開學(xué)，大家就很尷尬，恢復(fù)速度就相當(dāng)?shù)淖郊?，而平時注重積累的店鋪，一定是把周邊居民考慮在內(nèi)的。

房東條件：

是否為二房東，二房東是否有授權(quán)，二房東是否搞定了物業(yè)，公司or個人，國企還是民企，當(dāng)然簽了合同之后房東是什么性質(zhì)區(qū)別不是很大，特殊情況下，比如現(xiàn)在疫情期間國企免租金是規(guī)定，民企和個人是否免租金就不能道德綁架了。房東是否和他人有債務(wù)糾紛，一鋪兩租，前租戶與供應(yīng)商是否有債務(wù)糾紛，商鋪注意健身房美容院，街鋪注意美發(fā)廳，這都是容易產(chǎn)生會員余額未消費的情況，當(dāng)然不是說不能租，而是你要有預(yù)防，畢竟中國人都深信”跑得了和尚跑不了廟”，知道出現(xiàn)這種情況如何處理。房東見你生意好自己收回店鋪自己做的也有，比如成都建設(shè)路的某排骨。

物業(yè)條件：

城市老小區(qū)居民，住的都是老年人，街邊鋪位做深夜業(yè)態(tài)就要謹(jǐn)慎為之。住宅區(qū)要注意亮燈率，晚上9點到10點，看一看有多少亮燈的家庭，棚改以來，出現(xiàn)了很多鬼城小區(qū)，晚上無人入駐。同樣是甲A級寫字樓，一個出租率50%，一個出租率85%，并不是哪個樓高大上哪個樓的生意就好做，這些事情都要在選址期間去一一打探。迷戀數(shù)據(jù)分析，永遠(yuǎn)都不如寫字樓的保安大爺。

同行競爭：

分為狹義與廣義，狹義的指同品類，比如同為黃燜雞米飯，同為冒菜。廣義的是指在同一時間解決同一需求的相同的兩家店鋪，比如說對于晚間家庭聚餐，湘菜和川菜盡管不是一個品類，但也形成了競爭關(guān)系，對于目標(biāo)客群是來喝下午茶的商務(wù)人士，咖啡廳與甜品店也是競爭。

說到這里，簡單提一嘴，快招公司的餐飲選址服務(wù)，有幸臥底過一家快招公司，它們的選址專員簡直可以說水的讓我無法忍，她們所說的選址就是你選擇好了鋪面，然后再自行觀察鋪面數(shù)據(jù)，填寫一個類似人流量之類的數(shù)據(jù)表格，對方審核，專業(yè)一點的，會隔空選用大數(shù)據(jù)，百度熱力圖等，我不否認(rèn)這些數(shù)據(jù)的重要性，但實際上選址是一個長期的工作，比如說你做的是粥、包子的品類，你應(yīng)該在早上六點到八點用熱力圖，燒烤小龍小這些夜宵，就應(yīng)該晚上十點到凌晨兩點區(qū)選用。相比依賴他人，你更需要的是堅持，一日的數(shù)據(jù)是偶然，三日的數(shù)據(jù)有規(guī)律，七日的數(shù)據(jù)算周期。畢竟，只有你自己最在意你自己的生意好壞。

感覺還沒說完就寫了這么多。太長大家也沒心情看，算是一些經(jīng)驗之談。希望能幫到大家，下一篇寫下怎么找鋪子，怎么談房租吧。

我是子鏡，定居成都，隨手記錄日常及心情。歡迎同城小伙伴及旅游小伙伴來撩~成都的餐飲小伙伴一起來創(chuàng)業(yè)吧！

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